(서울=파이낸셜리더스) 전병호 기자 = 주택임대등록 정말 해야하는가! 요즘에 가장 이슈가 되고 있는 것 중 하나는 주택임대사업자 등록 여부에 대해 찬반 논란이 많아 많은이들이 혼란스러워하고 있다. 정부의 강압적인 흐름 정책으로 주택임대 등록을 안할 수는 없고 또 하자니 각종 단점들도 거슬리고 해서 필자는 주택임대사업자 완전정복 할 수 있도록 총 내용을 정리한다.

◈ 장기임대주택의 요건 및 등록시 세제혜택

8·2대책 관련 양도소득세 규제 강화 내용 중 가장 핵심은 2018.4.1 이후 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도시 양도소득세 추가과세 및 장기보유특별공제 적용배제이다. 이 때문에 과거 주택임대사업자 등록에 별 관심이 없던 분들의 임대사업자에 대한 관심이 부쩍 증가하고 있다. 그런데 여기 저기 부정확한 정보 때문에 정확한 의사결정을 하지 못하시는 분들이 많은 것 같다.

우선 첫번째로 민간임대주택에관한특별법상 임대주택과 세법상 임대주택의 요건은 다르다. 다른 공부도 마찬가지이지만 세금을 공부할 때도 기본개념 파악이 매우 중요하다.

 임대주택과 관련된 세금이 왜 어려운 것일까? 관련 규정이 하나의 법이 아닌 민간임대주택에관한 특별법 (이하 민간임대주택법)과 소득세법시행령, 조세특례제한법에 개별적으로 규정되어 있고 각 법의내용이 서로 연동되어 있기 때문이다. 우측 표는 민간임대주택에관한특별법과 세법상 임대주택의 요건 및 임대기간 등을 구분해 놓은 것이다.

장기임대주택이 “임대료 연간 5% 상한규정을 위반해도 특례적용”이라는 표현을 오해하는 사람들이 적지않다. 위 문구는 민간임대주택법에 따른 단기임대주택을 등록하지 않고 세무서에 사업자등록만 해도 장기임대주택에 대한 특례를 인정해준다는 의미가 아니고 민간임대주택법에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않을 경우 과태료가 부과되지만 소득세법시행령에 따르면 연간 임대료 5% 증액제한 규정을 어겼어도 장기임대주택에 관한 세법상 특례가 적용된다는 의미다.

정리하면 임대주택으로 등록하고 임대료 5% 증액제한 규정을 지키지 않을 경우 민간임대주택법에 따른 과태료는 부과되지만 장기임대주택에 대한 세법상 특례는 적용된다는 뜻이다 (cf. 조특법상 준공공임대주택에 대한 과세특례는 임대료 5% 증액제한 규정 위배시 적용되지 않으니 유의할 것)

◈ 민간임대주택에관한특별법의 임대주택 구분

임대주택의 종류 및 등록절차, 요건, 등록 이후 각종 의무 등을 규정하고 있는 법이 민간임대주택법이다. 민간임대주택법에서는 매입임대주택 을 의무임대 기간이4년 이상인 단기임대주택, 8년 이상인 준공공임대주택으로 구분하고 있다. 두 가지 임대주택 모두 연간 5%의 임대료 증액제한 규정이 적용된다. 민간임대주택법에서는 단기임대나 준공공임대주택의 등록 요건에 대해 별도의 규정을 두고 있지 않다. 즉 해당 주택의 기준시가나 면적에 관계없이 임대주택 등록이 가능하다.

만일 전용면적이 100제곱미터이고, 시가 25억원짜리 아파트 (당연히 기준시가가 6억원을 초과하겠죠?) 를 시·군·구청에 가서 매입임대주택으로 등록 한다고 하면 구청에서 신청을 받아줄까?

임대사업자 신청을 받은 지자체는 아무 고민없이 주택임대사업자 등록증을 교부할 것이다. 민간임대주택특별법에서는 임대주택의 가액이나 면적 제한을 두고 있지 않기 때문이다.

시·군·구청에서 임대사업자등록증을 발급받았다고 해서 임대사업자에게 부여되는 세법상 혜택을 받을 수 있을까? 그렇지는 않다. 세법상 특례를 적용받기 위해서는 세법에서 규정하고 있는 임대주택에 대한 별도의 요건을 모두 충족해야 한다.

◈ 세법에 따른 임대주택의 구분

세법에서는 소득세법시행령 제167조의3에서 ‘장기임대주택’을, 조특법 97조의3,5에서 ‘준공공임대주택’에 관한 특례를 규정하고 있다. 장기임대주택이란 매입임대 (단기임대, 준공공임대) 주택이나 건설임대주택 중 임대개시일 (임대주택택 등록) 당시 기준시가 6억 (지방 3억) 이하의 주택을 말한다.

위에서 세법상 임대주택은 장기임대주택과 준공공임대주택으로 구분된다고 했는데. 그러면 장기임대주택이란 어떤 주택을 말할까?

임대의무 기간이 4년인 주택을 민간임대주택법에서 단기임대주택이라 부르니 임대의무 기간이 8년짜리인 준공공임대주택이 장기임대주택이라고 오해하시는 분들이 많다. 장기임대주택과 준공공임대주택은 전혀 별개의 임대주택이다.

장기임대주택의 요건은 소득세법시행령 제167조의3. 1항에서 규정하고 있습니다. 해당 규정에 따르면 ‘민간임대주택에관한특별법에 따른 매입임대주택이나 건설임대주택 중 임대개시일 (임대주택 등록 당시) 기준시가 6억원(수도권 외 지방은 3억원) 이하이고 5년 이상 임대한 주택’을 소득세법에서는 장기임대주택이라 부른다. 위 규정을 정리하면 임대주택 중 ①매입(건설)임대주택이고, ②임대주택 등록 당시 기준시가 요건(수도권 6억, 지방 3억 이하)을 갖추고, ③5년 이상 임대한 주택에 해당하면 해당 임대주택을 소득세법시행령에서는 장기임대주택이라 부르며, 이에 대해서는 각종 세제혜택을 부여하고 있다.

◈ 소득세법시행령 167조의3에 따른 장기임대주택의 요건

2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하는 경우 비과세가 적용된다. 2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 자가 해당 거주주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 이를 ‘거주용 자가주택에 대한 양도세 과세특례 (소득세법시행령 155조 20항’라 부른다. 위 법조문을 “2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택수에서 제외된다”고 쉽게 풀어 쓸 수 있다.

 그림을 보면 납세자는 은마아파트와 고덕주공9단지를 보유하고 있고 은마아파트를 고덕주공9단지 취득일로부터 3년이 경과한 후에 양도하였으므로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는다. 그러나 이 상황에서 거주주택인 은마아파트를 양도하고 은마아파트의 비과세 여부를 판단할 때 장기임대주택인 고덕주공9단지는 주택수에서 제외되므로 은마아파트의 양도세는 비과세 된다.

조정대상지역 내 다주택자 중과규정을 적용할 때 장기임대주택은 중과세율이 적용되지 않으며, 장기보유특별공제가 적용된다.

작년 8.2대책의 후속책으로 개정된 소득세법의 규정에 따르면 2018.4.1. 이후 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 중과세율이 적용되며 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 적용되면 이에 부수적으로 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 즉 장특공제 적용 여부는 다주택자 중과규정과 세트로 작용한다. 만일 양도하는 주택이 조정대상지역 외 지역에 위치하거나, 중과배제 주택에 해당할 경우 해당 주택 양도시 장기보유특별공제가 적용된다.

준공공임대주택으로 등록한 주택 중 등록 당시 기준시가 요건 (6억, 지방 3억) 을 갖춘 경우 장기임대주택에 대해 부여된 혜택이 동일하게 부여된다. 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년(8년) 이상 임대하면 장특공제 70% (50%)가 적용(조특법 97조의3)되고, 취득일 이후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속하여 임대 후 양도시 양도세 100% 감면 (조특법 97조의5)이 적용된다.

그런데 준공공임대주택으로 등록하면 위 조특법상 특례 외에 장기임대주택에 주어지는 세제혜택인 ①거주주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부 판단시 장기임대주택은 주택수에서 제외되고, ②종합부동산세도 합산배제되며, ③조정대상지역 소재 장기임대주택을 임대의무기간 5년(18.4.1.이후 등록하는 주택은 8년) 경과 후 양도시 중과적용 배제 및 장특공제 적용이 동일하게 적용된다고 생각하는 분들이 의외로 많다.

거주주택 양도시 주택수에서 제외, 종합부동산세 합산배제, 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도시 중과 적용 배제 및 장특공제 적용은 해당 조문을 보면 모두 소득세법시행령 167조의3에 따른 ‘장기임대주택’에 대해 적용한다고 되어 있지, 준공공임대주택에 대해서도 적용한다는 말은 어디에도 없다. 즉 위 3가지 혜택은 장기임대주택에만 주어지는 혜택이며, 원칙적으로 준공공임대주택에는 해당 혜택이 부여되지 않는다.

다만, 장기임대주택과 준공공임대주택의 요건을 모두 충족하고 있는 임대주택(임대주택 등록 당시 기준시가 6억 이하, 지방은 3억 이하이면서 전용면적 85제곱미터 이하인 주택) 의 경우에는 장기임대주택에 부여된 세제혜택이 동일하게 적용되는 것이다.

이렇게만 보면 굉장히 혜택이 많은데 왜 다들 임대주택을 등록하지 않고 있을까? 하고 의문을 표하는 분들이 많을 것이다. 바로 임대주택 등록시 발생 가능한 단점들 때문이라 생각된다. 그럼 단점은 무엇일까?

■주택임대사업자 등록을 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될 수도 있다

건강보험료 피부양자 자격유지 조건(소득요건)은 건강보험법시행규칙 제2조1항2호에 규정되어 있는바. 간단히 정리하면,
▶ 임대사업자 등록 有 : 소득금액(수입금액-필요경비)이 1만원이라도 있으면 피부양자 자격 박탈
▶ 임대사업자 등록 無 : 소득금액 5백만원 초과하지 않으면 피부양자 자격 유지
위 내용에 따르면 주택임대사업자 등록을 하고 임대소득이 조금이라도 발생하면 피부양자 자격이 박탈된다. 다만, 2018년까지는 주택임대수입금액이 2천만원 이하인 자는 소득세가 비과세되고, 비과세는 소득금액이 없는 것으로 간주되는 것이므로 비록 임대사업자등록을 하더라도 당장 건강보험료가 부과되지는 않는다.

☞ 2019년부터 임대수입금액 2천만원 이하인 경우 소득세가 분리과세 되는데 19년 귀속 소득세는 2020년 5월에 신고하고 관련 소득자료는 9월에 건강보험관리공단에 통보되므로 임대수입금액이 2천만원 이하인 경우 2020년 11월까지는 건강보험료가 부과되지 않는다.

사실 건강보험료 부담때문에 임대사업자 등록을 꺼려하는 분들이 많기는 하다. 임대수입금액 2천만원 이하인 분들은 2020년 말까지는 건보료 부담은 없을 것 같다. 그리고 정부가 임대사업자등록활성화방안을 발표했는데 해당 내용에 따르면 주택임대사업자로 등록한 자로서 연간 임대수입금액이 1,333만원 이하인 자는 다른 소득금액이 없다면 계속해서 건강보험료 피부양자 자격을 유지할 수 있다.

■ 임대료를 임의로 올릴 수 없다

임대사업자로 등록할 경우 임대료 상한규정 (연간 5% 이상 인상 금지) 의 제약을 받게 된다. 국토교통부에서는 연간 임대료 5% 상한규정을 매 년 5%씩 올릴 수 있다는 의미가 아니라 ‘임대차 계약시점마다’ 5% 이내에서 인상이 가능하다고 답변하고 있습니다.

■ 임대주택으로 등록하면 최소 5년 이상 임대해야 한다

민간임대주택에관한특별법에 따라 단기임대주택으로 등록하면 4년, 준공공임대주택으로 등록하면 8년 이상 임대를 해야 한다. 만일 의무임대기간이 경과하기 전에 임대주택을 매각하여 의무임대기간을 지키지 않은 경우에는 건당 1천만원의 과태료가 부과된다.

그러나, 어떤 법령이든지 예외사항이 있는법 이다. 다음의 부득이한 사유로 의무임대기간 이내에 임대주택을 매각하는 경우에는 과태료가 부과되지 않는다.

의무임대기간 중 매각 또는 임대를 중단해도 과태료가 부과되는 않는 경우
ⓐ 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
ⓑ 임대사업자가 부도·파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 지자체장의 허가를 받은 경우
ⓒ 도정법 등 관계법령에 따라 임대가 불가한 경우
한편, 임대주택으로 등록하고 세법상 각종 세제혜택을 받기 위해서는 장기임대주택은 5년, 준공공임대주택은 8~10년동안 의무임대를 해야 한다.

만일 세법상 의무임대기간 (장기임대 5년, 준공공 8~10년) 이 경과하기 전에 임대주택을 매각한 경우에는 세법상 각종 세제혜택이 취소된다. (거주주택 비과세 혜택 취소, 종부세 합산배제 취소, 준공공임대주택에 대한 세제혜택 배제, 다주택자 중과제외 취소 등)
가끔 세금상담을 하다 보면 세법상 혜택이 없는 주택을 임대주택으로 등록하였거나, 임대주택으로 등록했다가 갑작스런 상황으로 등록을 취소해야 하는 분들을 종종 보게 됩니다. 이 분들은 과태료가 부과 될까봐 등록취소도 못하고 애타 하시는 분들이 많은데 만일 임대개시 전에 임대사업자로 등록했다면 임대개시 전까지는 임대주택 등록 취소가 가능하다.

(국토부 해석으로 운영 중) 그리고 임대주택으로 등록했다 하더라도 등록 후 1개월 이내에는 등록취소가 가능합니다. 관련 근거는 아래를 참조하기 바란다.

♣ 민간임대주택에관한특별법시행령 제4조
임대사업자는 제4항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다)에게 신고하여야 하며, 임대사업자 등록 후 1개월이 지나기 전 또는 법 제43조제1항에 따른 임대의무기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다)이 지난 후 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소신고를 하여야 한다.

■ 임대사업자들은 임대차계약을 체결하거나 갱신할 때마다 임대차계약신고를 의무적으로 해야 하고, 표준임대차계약서를 작성해야 한다

임대사업자는 임대차 계약기간, 임대료, 임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액, 임차인 현황 (오피스텔에 한함) 등 임대조건에 관한 사항을 임대차계약 체결일 (변경한 경우 변경일) 로부터 3개월 이내에 임대차계약 신고를 해야 한다.
임대사업자로 등록한 후에는 이 외에도 여러가지 의무가 부여되는데 이 의무들을 위반할 때마다 과태료가 부과된다.

■ 임대사업자 등록과 임대수입금액 노출은 전혀 관계가 없다

세금 상담을 하다보면 임대사업자로 등록하면 임대수입금액이 국세청에 노출되는 것이 아닌가 걱정하는 분들이 많다. 또 상당수 블로그나 카페에서도 임대사업자로 등록하면 임대소득이 노출되기 때문에 등록을 하지 않는 것이 낫다고 말하는 분들이 많다.

그러나 국세청은 과세자료제출법 개정을 통해 확정일자 자료를 이미 확보하고 있고, 월세세액공제 내역을 통해 월세액을 상당수 확보하고 있다. 즉, 주택을 임대하는 분들이 임대사업자로 등록하는 지 여부와 관계없이 이미 국세청에서는 대부분의 임대소득 내역을 파악하고 있다고 보아야 한다. 지금까지 살펴본 바에 따르면 다주택자가 주택임대사업자로 등록하게 되면 단점보다는 장점이 더 많다고 볼수 있다. 그러나 임대사업자 등록을 할 것인지에 관한 결정은 자신의 투자 성향 (장기 vs 단기 갭투자), 매입한 주택의 가치 상승 가능성, 각종 세금 (양도소득세와 임대소득에 대한 종합소득세, 종부세), 자금여력 등 각자 처한 상황을 종합적으로 고려하여야 한다.