(서울=파이낸셜리더스) 전병호 기자 = 주택임대등록을 하게되면 임대료 인상률 5% 를 초과할수 없게된다. 이 임대료상한 규정에 대해 많은 분들의 오해가있 다. 무조건 초과할 수 없는 것이 아니다. 임대차계약과 주택임대등록중 어느것을 먼저 하느냐에 따라 결과가 달라진다. 임대주택 등록 이후 첫 임대차계약 갱신 때 임대료를 임의로 올릴 수 있다.

임대주택의 장단점 및 특징들에 대해 살펴보고 있다. 임대주택의 단점 중 가장 크게 다가오는 것이 의무임대기간과 연간 임대료 5% 상한 규정이다. 이 중 연간 임대료 5% 상한 규정의 세부 적용에 대해 많은 예비 임대주택 등록자들이 혼란스러워 한다. 법령의 규정이 명확하지 않기 때문이다. 법령에 현실에서 발생할 수 있는 모든 상황을 담을 수는 없다. 발생 가능한 상황을 모두 예측할 수도 없을 뿐 아니라 발생 가능한 상황을 모두 담을 경우 법령이 너무 복잡해지기 때문이다.

법령에 규정되지 않은 상황에 대해서는 가급적 이해당사자들이나 법령을 집행하는 자들이 참고할 수 있도록 관련 부처에서 유권해석을 신속하고 명확하게 내줘야 할 필요가 있다.

세금문제에 대해 국세청에 서면질의를 하면 빠르지는 않지만 유권해석이 나와서 결과를 아는 상태에서 행위를 할 수 있지만 (물론 사람들이 세금에 대해 궁금한 점이 있어도 다른 누군가가 하겠지 하고 서로 눈치만 보고 기다리는경우에는 유권해석이 없는 경우도 있다) 다른 법률에서는 상황별로 유권해석이 없는 경우가 많은 것 같다.

유권해석이 나오지 않았다고 업무처리를 임의로 하면 안된다. 유권해석이 없다면 해당 법령의 개정을 담당하는 부처의 의견을 받아 처리하는 것도 한 방법이다. 어차피 최종 유권해석은 법령을 개정하는 부처에서 담당하기 때문입니다. 오늘은 임대사업자 등록 후 언제부터 임대료 5% 상한 규정이 적용되는지 알아보자.

1. 임대주택의 임대료 상한규정
● 최초 임대료는 임대사업자가 정하며, 이 후 갱신때는 연 5% 범위 내 인상 가능 (물가지수, 주변 임대등료 고려)

2. 최초 임대료
● 해당 주택이 민간임대주택으로 등록된 이후 최초로 체결된 임대차계약의 임대료 (임대보증금과 월임대료 포함

● 연간 임대료 증액제한의 기준점은 "최초 임대료“ 이다

▣ 【민간임대주택에관한특별법】제44조(임대료)
① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.
② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 민간임대주택에관한특별법 제44조를 보면 „최초 임대료는 임대사업자가 정할 수 있다“고 규정하고 있다. 저 표현을 달리 해석하면 최초 임대료는 임대인이 임의로 정할 수 있고, 그 다음 임대료부터는 증액제한 규정이 적용되어 최초 임대료에서 5% 이상 올릴 수 없다는 말이 된다. 그렇게 되면 최초 임대료가 무엇인가에 따라임대료 상한 규정의 기준점이 달라지게 된다. 즉 최초 임대료의 의미가 매우 중요해지는 것이다.

● 최초 임대료는 임대주택 등록 후 최초로 체결된 임대차 계약의 임대료를 의미한다

연간 임대료 상한의 기준이 되는 임대료가 최초 임대료이므로 최초 임대료가 무엇인지가 매우 중요한데 정작 최초 임대료가 무엇인지 민간임대 주택에관한특별법에서는 규정하고 있지 않다. 민간임대주택에관한특별법 소관 부서인 국토교통부 주거복지기획과는 연간 임대료 상한의 기준이 되는 최초 임대료란 ‘‘임대주택 등록 후 최초로 체결된 임대차 계약의 임대료 (임대보증금과월 임대료)를 의미하는 것’’이라고 회신하고 있다.

위 문장에 따르면
① 임대주택 등록 후 처음으로 임대차 계약을 갱신하거나 체결할 때의 임대료가 최초임대료이고, ② 이 최초임대료는 민특법 44조에 따라 임대인이 정할 수 있으므로 ③ 임대사업자 등록 이후 다음 갱신할 때의 임대료는 임대인이 5% 증액제한에 관계없이 인상이 가능하다. 그리고 그 다음 갱신할 때부터 최초 임대료에서 5% 상한 규정이 적용됨을 알 수 있다.

-위 그림에서 임대사업자 등록 이후 18.7.1. 이후 갱신할 때의 임대료가 최초임대료가 되는 것이며, 이 임대료는 임대인이 임의로 정할 수 있다.이후 20.7.1. 다시 임대차계약을 갱신할 때 5% 증액제한이 적용됩니다. 아래는 국토교통부 주거복지기획과의 민원회신입니다.

● 최초 임대료에 대한 국토교통부 주거복지기획과의 민원 회신
임대차 계약을 먼저 체결한 후 일정 기간 경과하고 임대주택을 등록하는 것이유리하다. 현재 민간임대주택에관한특별법에 따
르면 분양계약을 체결하거나 매매계약을 체결한 상태에서도 민간임대주택 등록이 가능하다. 이 때 임대주택 등록을 먼저 하느냐 아니면 나중에 하느냐에 따라 임대료 상한 규정의 적용이 달라진다.

▶ 민간임대주택에관한특별법 제44조에 따르면 먼저 임대주택 등록을 하고 이후 임차인과 임대차계약을 체결하면 그때의 임대료가 최초임대료가 된다. 만일 매매계약 체결 상태에서 임대주택 등록을 하고 이후 임대차계약을 체결하게 되면 해당 임대차계약의 임대료가 최초 임대료가 되고 이후 임대차계약을 갱신할 때 임대료 5% 상한규정이 바로 적용되어 임대료를 임의로 올릴수가 없다.

▶ 그러나 만일 임차인과 임대차계약을 먼저 체결하고 그 후 임대주택을 등록한다면 어떻게 될까? 최초 임대료는 민간임대주택에관한 특별법 제44조1항에 따라 임대인이 임의로 정할 수 있다. 이렇게 되면 임대인은 임대주택 등록 전 시세에 맞춰 임대료를 정하여 계약한 후 임대주택으로 등록하고 이후 임대료를 한 번은 더 올릴 수 있다.

아파트를 분양 받아 준공 후 처음 전세나 월세를 놓을 경우에는 입주물량 때문에 임대료가 매우 낮을 수 있다. 이 때 먼저 임대차계약을 체결한 다음 이후 임대주택을 등록하면 2년 이후 계약을 갱신할 때 임대료는 주변 시세에 맞춰서 인상할 수가 있다. (임대주택 등록 후 최초 체결되는 임대차계약의 임대료가 최초 임대료이고 최초 임대료는 임의로 정할 수있기 때문이다) 물론 이후 임대차계약을 갱신할 때는 5% 상한규정을 지켜야 한다. 이 내용을 간단하게 그림으로 설명해 보았으니 참고하시기 바란다. 이러한 방법을 사용하면 입주 초기 낮은 임대료로 인한 임대주택 등록의 불이익이 거의 없어질 것으로 보인다

새로 준공된 주택의 5% 상한규정 적용 방법

[Case 2] 임대사업자 등록 후 임대차계약을 체결한 경우 증액제한 규정 적용
● 임대사업자로 등록 후 임대차계약을 체결하면 그 임대차계약의 임대료가 최초임대료가 되며 다음 갱신때부터 5증% 액제한이 적용됨

● 임대료 5% 인상 제한 (5% 상한율) 은 신규 임차인에게도 동일하게 적용

블로그나 카페의 글을 보면 임대료 5% 인상 제한은 기존 임차인과 계약을 갱신할 때는 적용되지만 신규 임차인과 계약을 새로 체결할 때는 적용되지 않는다고 해석하는 분들이 많다. 연간 임대료 5% 상한율은 인별로 적용하는 것이 아니라 물건별로 적용한다. 따라서 세입자가 바뀐다고 하여 기존의 최초 임대료가 리셋되는 것이 아니다. 임대주택으로 등록한 이후 첫 임대차 계약을 첫 갱신할 때의 임대료가 최초 임대료가 된 이후에는 임대의무기간이 종료될 때까지 계속 적용이 되는 것임을 유의해야 한다.