오늘은 마지막으로 임대사업자 등록이후 놓치면 안되는 사항들을 알아보자
(서울=파이낸셜리더스) 전병호 기자 =
1. 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택과 오피스텔을 신축하거나 최초 분양받아 임대주택으로 등록한 경우 취득세 감면을 받을 수 있다.
1) 감면대상 임대주택으로 등록하면 지방세 중 취득세 감면과 재산세 감면이 적용된다. 단, 모든 주택에 대해 감면이 적용되는 것은 아니고, ①공동주택(아파트 등)과 오피스텔을 ②최초 분양받아 취득(신축 포함)하고 임대주택으로 등록하는 경우에만 취득세 감면이 적용된다. 따라서 단독주택을 취득하거나, 공동주택을 승계취득하는 경우에는 취득세 감면이 적용되지 않는다.
2) 취득세 감면율 취득세 감면은 면적과 임대주택 수에 따라 감면율이 달리 적용되는데. ▶ 면적이 60㎡ 이하 : 1채만 임대주택으로 등록해도 100% 감면(단, 취득세액이 200만원 초과시 85% 감면) 적용 ▶ 면적이 85㎡ 이하 : 8년 이상, 20호 이상 임대한 경우에 한하여 50% 감면 3) 감면 신청기한 임대주택에 대한 취득세 감면을 받으려면 취득일(잔금 지급일, 등기접수일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 감면대상 주택의 물건지 관할 세무과에 감면을 신청해야 한다.
2. 임대사업자로 등록한 후 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신하는 경우에는 표준임대차계약서를 작성해야 한다.
임대사업자로 등록하면 여러 가지 혜택이 부여됨과 동시에 의무도 부여된다. 우선 임대사업자로 등록한 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 기존의 임대차계약을 갱신할 때 표준임대차계약서를 작성해야 한다. 표준임대차계약서는 임대사업자로 등록한 이후 임대차계약을 신규 체결 또는 갱신할 때만 작성한다. 즉, 임대사업자 등록을 할 때는 표준임대차계약서를 작성해서 제출할 필요는 없다. 아래가 표준임대차계약서 작성과 관련된 민간임대주택법 규정인데요. 7조를 보면 임대사업자는 임대차계약을 체결할 때 표준임대차계약서를 작성하도록 규정하고 있으며, 이때 임대사업자란 주택을 임대할 목적으로 민간임대주택법 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 위 서식이 표준임대차계약서의 일부를 발췌한 것이다.
붉은색으로 표기된 부분에 임대주택의 종류(단기임대 or 준공공임대)를 표기해야 하며,그 옆에 건설임대or 매입임대 여부를 표기해야 한다. 그리고 우측에 임대의무개시일을 기재해야 한다. 임대의무 개시일부터 임대의무 기간이 경과하기 전에는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 없다. 그리고 표준임대차계약서 2페이지에는 연간 임대료 증액제한(5%) 규정이 기재되어 있으며, 임차인이 법령에 정해진 의무를 위반한 경우를 제외하고는 임대인은 임대의무기간 동안 임차인이 요구할 경우 임대차계약을 해제, 해지, 재계약을 거절할 수 없다고 규정하고 있다. 만일 이를 위반할 경우 500만원의 과태료가 부과된다.
와이에스PMC㈜대표이사
한국글로벌부동산파트너스 회장
3. 임대사업자로 등록한 이후 임대차계약을 체결(변경)한 자는 체결일(변경일)로부터 3개월 이내에 임대차계약 신고를 해야 한다.
임대사업자로 등록한 자는 등록 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 기존의 계약을 갱신한 경우 그 계약 체결일로부터 3개월 이내에 임대차계약 신고를 해야한다. 기한 내 신고를 하지 않으면 5백만원의 과태료가 부과된다.(2회 위반시 700만원, 3회 위반시 1천만원)이 경우 임대차계약 신고는 물건지 관할 지자체장에게 하는 것이며, 주소지 관할 지자체장에게 해도 주소지 관할 지자체장은 이를 접수하여 물건지 관할 지자체장 에게 전송하도록 규정하고 있다. 종종 주소지 관할 지자체장에게 임대차계약 신고를 접수할 경우 관할이 아니라고 하면서 물건지 관할로 가라고 하는 지자체 공무원들이 있는데,아래 민간임대주택법 시행령 규정을 보여주면 접수를 받아준다.
임대차계약 신고를 할 때는 반드시 표준임대차계약서를 첨부해야 한다. 한편, 임대차계약 신고는 지자체를 직접 방문하지 않고 렌트홈(임대등록시스템)에서도 신고가 가능하다. 렌트홈에서 회원가입을 하고 우측 상단의 임대사업자 정보 조회를 클릭해서 본인 주민등록번호를 입력하면 본인 명의의 임대주택 명세가 뜬다 해당 임대주택 중임대차계약 신고를 할 주택을 선택하여 임대조건사항을입력하면 지자체를 직접 방문하지 않고도 임대차계약신고를 할 수 있다.
4. 장기임대주택의 요건을 갖춘 주택은 종부세 합산배제신고를 해야한다.
임대주택으로 등록한 주택이 장기임대주택의 요건을 갖춘 경우 아래의 3가지 세제혜택이 부여된다고 말한바 있다 ⓐ 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 주택 양도시 장기임대주택은 주택수에서 제외되어 거주주택 양도소득세 비과세 적용(거주용 자가주택 양도시 과세특례) ⓑ 5년(18.4.1. 이후 등록하는 주택은 8년) 이상 임대후 양도시 중과배제 및 장특공제 적용 ⓒ 종합부동산세 합산배제이 중 종합부동산세 합산배제는 별도로 기간 내에 합산배제 신청을 해야 적용되며, 합산배제 신청을 하지 않은 경우 계속해서 종부세가 과세된다.
1) 합산배제 신청 대상 소득세법상 장기임대주택만 종합부동산세 합산배제 신청이 가능하다. 준공공임대주택은 원칙적으로 종부세 합산배제 대상이 아니다. 단, 준공공임대주택 중 장기임대주택의 요건을 갖춘 주택 즉 전용면적이 85㎡ 이하이고, 준공공임대주택으로 등록하고 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권외 지방은 3억원) 이하인 주택은 장기임대주택으로도 인정되므로 종부세 합산배제가 가능하다.
2) 합산배제 신청기한 : 해당 연도 9.16~9.30. 합산배제 신청은 한 번 신청하여 관할세무서에 접수되면 이후에는 다시 접수할 필요가 없다. 그리고 신청이후 기준시가가 6억원을 초과해도 계속해서 합산배제가 적용된다.
5. 주택임대사업자는 1년간의 주택임대 수입금액을 다음 연도 2월 10일까지 사업장현황신고서에 기재하여 신고를 해야 한다.
부가가치세 과세사업자 중 일반과세자는 1년에 2번, 간이과세자는 1년에 한 번 부가가치세 신고를 해야 한다. 그러나 주택을 임대하고 받는 임대료는 부가가치세면세대상이므로, 주택임대사업자들은 부가가치세 신고 의무가 없다. 그렇지만 면세사업자들도 1년간 발생한 수입금액을 다음 연도 2월 10일까지 신고를 해야 하는데, 이를 면세사업자 사업장현황신고라 한다. 주택임대사업자도 부가가치세 면세사업자이므로 사업장현황신고를 해야 한다.
1) 사업장현황신고 기한 1년간 면세사업의 수입금액을 다음 연도 2월 10일까지 홈택스 또는 관할세무서를 방문하여 신고하면 된다. 주택임대사업자의 경우 임대료 및 관리비와 간주임대료의 연간 합계액을 신고하면 된다. 단, 2018년까지 연간 주택임대수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자는소득세가 비과세되므로 여기에 해당하는 자는 사업장현황신고를 하지 않아도 불이익은 없다.
2) 무신고시 가산세 사업장현황신고를 하지 않은 경우 모든 사업자에 대해 가산세를 부과하지는 않는다. 복식부기의무자에 한해 가산세가 부과됩니다. 주택임대사업자의 경우 직전연도 수입금액이 7,500만원 이상인 경우 복식부기의무자에 해당한다. 주택임대등록은 앞으로 피할 수 없는 제도가 되었다. 모든 제도와 정책은 국가 위주로 되어 있어 국민들이 피할 수는 없다. 국가차원에서 당근과 채찍을 항상 같이 주는 법이다. 어차피 따라가야 할 제도라면 정확히 공부하고 나만의 준비를 해야하지 않을까 생각한다.
