부동산부문 익스포저 1천793조원으로 늘어…“유의할 필요”
한국은행은 최근 서울 집값 상승 요인으로 공급 부족, 지방과 격차 확대, 금융완화 기조 등을 들었다. 시중에 풍부한 유동성이 서울 부동산 시장으로 쏠릴 환경이었다는 의미로 해석된다. 한은은 20일 금융통화위원회에 보고한 금융안정상황(2018년 9월) 자료에서 주택시장은 2016년 이후 지방에서 가격 하락세를 지속하는데 수도권은 서울을 중심으로 상승세라고 진단했다. 자료를 보면 서울은 비강남권으로도 매수세가 유입되며 서울 전역으로 확산했다. 반면 지방은 조선과 해양 등 업황 부진이 지속되는 울산과 경남, 충북 등에서 하락세가 두드러진다. 올해 들어 서울 아파트가격 상승률은 5.6%인데 지방은-2.1%다. 한은은 서울 집값 상승 요인으로 먼저 공급부족을 언급했다. 멸실주택 증가 등으로 주택공급이 부족한 상황이 이어졌다는 것이다. 미분양주택도 거의 없다. 수도권도 7월 현재 미분양이 9천호에 불과하다. 한은은 또 투자자들의 기대감을 꼽았다. 상대적으로 높은 가격상승 기대로 서울지역에 투자수요가 집중됐다고 진단했다. 서울과 지방 간 집값 상승률 격차가 확대된 것이 배경이다.
서울 지역 매매수급동향 지수는 8월들어 수요우위로 급격히 전환했으며, 강북지역도 수요우위가 높다. 이 와함께 한은은 저금리도 서울 집값 상승의 한 요인 으로 분석했다. 전반적인 금융상황 완화 기조가 이어지는 가운데 다른 투자자산에 비해 수익률이 높은 부동산시장으로 유동성 공급이 지속됐다는 것이다. 부동산 익스포저는 작년 말 1천792조9천억원으로 전년보다 9.1% 늘었다. 부동산 관련 기업 대출이 확대돼서다. 개인사업자대출도 부동산임대업 중심으로 증가세가 이어졌다. 자영업자 대출 가운데 부동산업(임대업 포함) 비중이 40.9%인데 2014이후 연 평균 18.3% 증가했다. 이 기간 제조(2.6%) 증가율의 7배에 달했다. 지난해까지 10년간 누적 투자수익률을 보면 아파트와 주택이 55.8%와48.9%로 주식(코스피) 30.1%, 은행 정기예금(1∼2년, 신규취급) 36.3% 보다 높았다. 한은은 서울 등 수도권 집값이 높은 상승세를 보이는 가운데 부동산 부문익스포저도 커지는 데 유의할 필요가 있다고 강조했다. 부동산업 자영업자는 금융자산 대비 금융부채 비율이 2013년 117%에서 2017년 181%로 크게 상승했다. 차입을 통한 실물자산 투자가 활발해서다. 소득대비 부채규모(LTI)가 지난해 338%로 평균(189%)에 비해 훨씬 높았다. 2013년엔 257%였다. 소득대비 원리금상환규모(DSR)도 부동산이 58%로 평균(42%) 보다 높다. 이주열 한은 총재는 지난달 31일 금통위 회의 후 기자간담회에서 “일부 지역의 개발계획, 거기에 따른 가격 상승 기대가 확산하고 하는 점, 시중에 대체 투자처가 마땅하지 않은 점 때문”이라며 “풍부한 유동성이 하나의 요인이 되는 것도 사실”이라고 말했다. 그는 “금융 불균형 축적을 방지할 노력이 필요하다고 생각한다”며 “금융안정에 유의할 필요성은 더 높아졌다”고 덧붙였다.
