정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 각종 금융규제를 내놓은 지 2주가 다 돼 가지만 규제가 워낙 복잡해 대출 수요자들은 여전히 어떤 것이 맞는지 혼란스럽다. 금융당국과 은행연합회가현장에서 궁금해하는것들을FAQ(자주 하는 질문과 답) 형태로 묶어 발표할 정도다. 25일 이번 대책을 뜯어보면 가장 중요한 점은 이번에 나온 규제들이 대책 발표일 다음 날인 14일부터 체결된 계약이나 대출신청, 분양모집부터 적용된다는 점이다. 지난 13일까지 체결된 계약이나 대출신청, 분양모집 등은 이번 규제에 적용받지 않는다. 단, 전세보증 관련 규제는 10월 규정 개정 이후부터 적용돼 다른 규제들과 시행시기가 다르다. 사례별로 보면 지난 13일까지 새로 집을 사기 위해 주택매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 이번 대출규제가 아닌 종전 규정을 적용받는다. 2주택 이상 집이 있어도 주택 매입을 위한 주택담보대출을 받을 수 있다. 정식 매매계약서를 체결하지 않았어도 지난 13일까지 계약금을 매도인에게 냈다는 것이 확인되면 종전 규정이 적용된다.

단, 매매계약을 체결했어도 계약금을 지불하지 않았다면 계약 체결로 인정되지 않아 새로운 규제가 적용된다. 기존 주택으로 연간 1억원까지 받을 수 있는 생활안정자금 대출도 지난 14일부터 적용됐다. 지난 13일 이전에 기존 주택으로 담보대출을 받아 놓은 것이 있어도 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)만 넘지 않는다면 생활안정자금 대출로 1억원까지 또 빌릴 수 있다. 주택 구입 목적 대출 역시 13일까지 금융회사에 대출신청을 했다면 종전 규정이 적용된다. 기존에 빌린 주택담보대출과 임대업대출도 단순 만기 연장이라면 강화된 기준이 아닌 이전 규정이 적용된다. 그러나 기존 대출을 증액하거나 재약정, 대환, 채무인수 등 감독 규정상 신규대출로 보는 경우에 해당하면 강화된 기준이 적용된다. 중도금 대출이나 잔금대출 같은 집단대출도 지난 14일 이후로 입주자모집 공고, 착공 신고되는 사업장에 강화된 기준이 적용된다. 재건축·재개발 사업장도 마찬가지다.

재건축 조합이 13일 이전에 이주비 대출 취급기관을 선정하고 이를 은행에 통보했다면 지정일 이전에 대출금액 신청접수가 완료된 것으로 보고 기존 규정에 따라 이주비 대출을 받을 수 있다. 다만 13일 전에 이미 입주자모집 공고 또는 착공 신고된 사업장이더라도 14일 이후에 분양권 등을 전매했다면 강화된 규제가 적용된다. 이번 대책의 규제 대상인 ‘주택 구입 목적 대출’이란 집을 새로 사기 위해 새로 사는 집을 담보로 받는 대출이다. 여기에 분양 주택에 대한 중도금 대출, 잔금대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출, 잔금대출도 ‘주택 구입 목적 대출’로 취급된다. 또 ‘주택’의 기준에는 분양권도 포함된다. ‘주거용 오피스텔’은 주택에 해당하지 않는다. 만약 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역 내 신규 아파트 분양권이 있어 중도금 대출을 받으려면 ‘2년 이내 기존 주택을 처분하겠다’는 약정을 체결해야 한다. 이때 ‘2년 이내’란 새로 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터 2년 이내다.

◇ 1주택자·무주택자

1주택자, 기존주택 처분약속하면 규제지역으로 갈아타기 대출 가능

정부가 9·13 대책에서 1주택 보유자도 이른바 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는 예외 조항을 둬 이에 대한 세심한 주의가 필요하다. 26일 금융당국과 은행연합회에 따르면 1주택자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 사기 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 규제지역에서 대출을 받아 집을 살 수 있게 허용된 이들은 무주택자다. 규제지역에서는 문자 그대로 ‘실수요자’만 빚을 내 집을 살 수 있게 하겠다는 정부의 강력한 의지의 표현이다. 단, 1주택자라도 실수요자임이 인정되면 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 예외적으로 허용된다. 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망이 대표적인 사례다. 비규제지역에 주택을 보유한 이가 그동안 모은 돈과 대출을 합쳐 소위 ‘강남지역’에서 집을 사는 경우를 막지 않겠다는 것이다. 여기엔 기존 보유 주택을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다. 애초 취지대로 새로 산 주택에 들어가 살아야 한다.

1주택자가 결혼하거나 만 60세 이상 부모와 같이 살면서 모시거나 1년 이상 장기간 질병을 치료하기 위해 불가피하게 규제지역으로 이사할 수밖에 없는 경우에도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 허용된다. 이때 차주는 은행과 기존주택을 2년 이내 처분한다는 약정을 체결해야 한다. 이 약정을 위반하면 그 즉시 대출원금을 상환해야 한다. 또 신용정보원에 중대약정 위반자로 등록돼 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다.

대출을 조기에 갚았어도 중대 약정 위반 사실은 변함없어 3년간 주택 관련 대출 금지 제재는 적용된다. 1주택자가 기존주택을 팔지 않고서도 규제지역에서 주택담보대출을 받아 공시지가가 9억원 이하(고가주택 수준 이하) 주택을 살 수 있다. 맞벌이 부부 중 어느 한쪽이 근무지를 이전할 경우, 미취학 또는 초등학생 자녀를 맡아 키워 줄 조부모가 살 집을 마련할 경우, 자녀가 대학 진학으로 장기간 거주할 집이 필요한 경우, 정기적인 통원 치료가 필요해 병원 인근에서 거주할 필요가 있는 경우 등이다. 재직증명서, 근무지 확인증명서, 재학증명서, 가족관계증명서, 입학허가서, 진단서 등 이런 불가피한 사유를 입증할 관련 서류를 은행에 제출해야 한다. 또 대출 취급 전후, 혹은 3개월 이내 전입증명 서류를 내 새로 산 주택에 본인 또는 가족이 들어가 살고 있다는 것을 입증도 해야 한다.실거주 목적으로 주택을 사겠다고 한 것이므로 어떤 경우든 기존주택이나 새로 산 주택을 임대할 수 없다.

은행은 대출을 내주고서 6개월마다 차주 또는 가족의 전입 여부를 확인해야 한다. 기존주택이나 새 주택에서 거주하지 않은 것으로 확인되면 역시 중대 약정 위반으로 대출원금 전액 상환, 향후 3년간 주택 관련 대출 이용 불가 등 불이익을 받는다. 1주택자가 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받아 규제지역에서 주택을 구입할 수 있다. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 주택을 추가로 사야 할 사유가 입증된 경우에 한해서다. 이 경우에도 2년 이내 기존주택을 처분해야 하고, 기존주택을 팔지 않겠다고 하면 규제지역에서 고가주택을 구입할 수 없는 등 1주택자의 제한사항이 동일하게 적용된다. 1주택자가 규제지역에서 재건축·재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있다. 단, 대출 기간 추가로 주택을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 무주택자라도 규제지역에서 고가주택을 빚을 내 샀다면 2년 이내 해당 주택으로 전입하지 않으면 대출을 상환해야 한다. 단, 해외파견 등으로 2년 이내 전입할 수 없는 사유가 입증되면 예외가 허용된다.

◇ 다주택자·임대사업자

다주택자, 주택 처분약속·특별 사유 있어도 규제지역 대출은 불가

9·13 주택시장 안정대책 발표로 가장 큰 영향을 받게 된 계층은 2채 이상 주택을 보유한 다주택자와 주택임대사업자다. 정부가 실거주 외 주택 구입에 대해서는 대출을 쉽사리 내주지 않겠다는 의지를 다지면서 다주택자와 주택임대사업자의 규제지역 신규 주택 구매 대출은 거의 불가능해졌다. 25일 금융위원회와 은행연합회의 FAQ(자주하는 질문)에 따르면 2주택 세대는 주택 처분을 약속하거나 직장근무 등 특별한 사유가 있더라도 규제지역 내 주택을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 수 없다. 규제지역 주택의 전세금 반환용도 대출은 기존 주택을 매도하겠다는 내용의 계약서를 입증해야만 1주택자에 준해 해당 대출을 받을 수 있다.

추후 기존 주택을 매도했다는 결과를 제출하지 못하면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. 2주택 이상을 보유한 세대가 의료나 교육비가 필요해 주택담보로 생활안정자금을 받으려면 주택을 추가 구매하지 않겠다는 약정을 따로 체결해야 한다. 이 경우 대출은 연간 기준으로 최대 1억원까지 나온다. 다만 2주택 이상 보유했더라도 규제지역이 아닌 곳의 주택을 살 경우에는 주택담보대출이 제한되지 않는다. 주택임대사업자의 경우 투기지역·투기과열지구에서 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 줄어든 것이 가장 큰 변화다. 9·13 대책 이전에 임대업대출을 받았다가 만기를 연장하는 경우에는 종전 LTV를 적용받지만, 증액하거나 대환하면 곧바로 강화된 LTV 규제가 적용된다. 그나마도 주택담보대출을 이미 받은 상태라면 LTV 40%는커녕 투기지역 주택 취득용 대출이 제한된다.

임대주택 개·보수 용도의 대출 정도만 가능하다. 또 주택담보대출이 한 건도 없더라도 투기지역·투기과열지구에서는 공시가격 9억원 이상 고가주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 신청할 수 없다. 여기에 임대업이자상환비율(RTI)도 준수해야 한다. RTI는 연간 부동산 임대소득은 연이자비용으로 나눈 것으로, 현재 RTI 비율이 1.25배 이상일 때 주택임대사업자에게 대출이 실행된다. 다주택자가 투기지역 내 주택을 구매하려면 실거주 주택을 제외한 나머지 주택을 주택임대사업 용도로 등록하는 방법이 있다. 주택임대사업 용도로 등록된 주택은 주택 수 산정에서 빠지기 때문이다. 사업자등록증을 복수로 갖고 있다면 주택담보대출 관련 운신의 폭이 좀 더 넓어진다. 제조업 사업자등록증이 있는 주택임대사업자가 제조업 목적으로 주택담보대출을 신청하면 LTV 규제에는 구애받지 않는다. 다만 다른 목적으로 쓴 것이 발각되면 사업자대출이 5년간 제한된다고 금융위는 밝혔다.

◇ 생활안정자금

생활안정자금 대출은 의료비, 교육비 등 생활자금을 목적으로 ‘이미 보유한 주택’을 담보로 받는 대출을 말한다. 무주택자는 이에 해당하지 않는다. 25일 금융위원회와 은행연합회에 따르면 생활안정자금 대출규제 기준은 1주택 세대와 2주택 이상 세대에 다르게 적용된다. 1주택 세대는 기존 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 비율을 그대로 적용되지만, 2주택 이상 세대는 여기에 각각 10%포인트 추가된다. 생활안정자금 대출규제는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다.

생활안정자금 대출은 주택 1건당 연간 1억원씩만 받을 수 있다. 2주택자라면 LTV, DTI 비율을 충족한다는 전제로 각각 1억원씩 총 연간 2억원이 가능하다. ‘연간’의 기준은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지다. 다만, 9·13 대책 이전에 취급된 것은 한도에 포함하지 않는다. 예를 들어 올해 7월 생활안정자금 대출 5천만원을 받은 사람이 9·13대책 이후 6천만원 추가 대출을 신청한다면, 7월에 취급한 대출은 연간 한도 산정에 들어가지 않는다. 예외로 1억원 넘게 더 받을 수 있는 경우는 은행 여신심사위원회가 명백한 사정이 있다고 보고 특별히 승인했을 때다. 단, 여신심사위는 그 결과를 감독 당국에 보고해야 한다. 정부는 생활안정자금 대출을 받아 ‘갭투자’를 하는 등 다른 용도로 쓰는 것은 강한 페널티를 적용해 원천 차단한다는 방침이다.

먼저 생활안정자금 대출을 받는 사람은 대출 기간에 주택을 추가로 사지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 새로 사들인 것이 확인되면 대출원금을 즉각 돌려줘야 하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 못 받는다. 은행은 생활안정자금 대출을 받은 세대가 주택을 새로 샀는지 3개월마다 확인한다. 일단 생활안정자금을 대출받았다면 온전히 내 돈으로 새집을 사는 것도 안된다. 집을 사고 싶다면 생활안정자금 대출을 먼저 갚아야 한다. 새집을 산 것을 숨겨왔다가 생활안정자금 대출을 모두 갚는 당일에 발견됐어도 중대한 약정 위반으로 보고 똑같이 3년간 주택 관련 대출이 금지된다. 1주택자가 9월 13일 전에 주택을 구매하려고 계약금까지 냈다면 잔금 마련을 위해 기존 주택을 담보로 1억원을 초과한 대출을 받을 수 있다. 신뢰 보호의 원칙에 따른 것이다.

세입자에게 보증금을 돌려주는 목적의 주택담보대출은 집이 9억원 이상 고가주택인지 아닌지에 따라 기준이 달라진다. 고가주택이 아니라면, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 들어가거나 새 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 경우에 임차보증금 반환용도의 주택담보대출을 받을 수 있다. 고가주택이라면, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 들어갈 목적일 때만 가능하다. 다만 해외 근무 등 불가피한 사유로 내 집에 들어가기 어려운 사정이 명백하게 입증되면 예외로 본다. 또 대책 발표일 전에 세입자에게 보증금을 돌려주는 것과 관련한 계약을 이미 한 탓에 대출을 못 받으면 손해가 예상될 때도 예외로 대출이 가능하다. 예를 들어 기존 세입자 전세금이 3억원이었는데, 9월 13일 전에 새로운 세입자와 계약금 1억원·월세 60만원 계약을 체결해 차액 보증금 2억원을 대출받으려 한다면 대책 발표 후에도 대출을 받을 수 있다.

◇ 전세대출

정부가 지난 13일 내놓은 주택시장 안정방안에는 주택보유자에게 전세대출을 제한하는 내용도 담겨 있다. 근간에 흐르는 정서는 전세대출이 소위 ‘갭투자’ 자금으로 활용돼 부동산 투기에 악용되는 것을 차단하겠다는 것이다. 정부는 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유 자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다.
▲다주택자
25일 정부의 9·13 주택시장 안정방안을 보면 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 이는 지금까지 전세보증이 주택보유 수와 무관하게 제공됐다는 점을 감안하면 다주택자를 아예 전세대출 시장에서 퇴출하겠다는 의미다. 기존에 전세보증을 받던 다주택자는 기존 1주택 초과분을 2년 이내에 처분한다는 조건으로 전세보증을 1회(통상 2년)만 연장할 수 있다. 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택하라는 뜻이다. 단, 2주택자가 기존 주택을 매도할 예정이면 1주택자에 준해 규제지역에서 전세자금 반환용도의 대출이 가능하다.대신 대출을 받기에 앞서 기존 주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를, 매매 이후엔 최종 매매 내역을 제출해야 한다. 제출하지 않으면 즉각 해당 대출이 회수되고 주택 관련 대출이 3년간 제한된다.

▲1주택자·무주택자
정부는 1주택 보유자에겐 제한 조치를 상대적으로 약하게 뒀다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용한다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 여기서 부부합산 소득은 근로·사업·연금·기타소득을 합산한 금액이다. 민간 보증사인 SGI서울보증도 다주택자에겐 보증을 공급하지 않지만 1주택자에게 적용되는 1억원 소득 기준은 탄력적으로 적용할 예정이다. 소득 기준을 1억원보다 높여 잡거나 기존처럼 소득 기준을 아예 설정하지 않는 방안을 검토 중이다. 1주택자라도 전세보증금 반환용도라면 기존 주택을 담보로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 일정한 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원) 요건을 두고 전세보증을 공급한다.
▲시행시기
9·13 주택담보대출 규제가 14일 전격 시행된 것과 달리 전세보증 규제는 10월 중 시행된다는 점도 눈여겨볼 부분이다. 25일 현재 기준으로는 주택보유 수나 소득 요건 등 조건이 적용되지 않고 있다는 의미다. 금융권에서는 양대 공적보증기관인 주택금융공사와 HUG가 10월 초부터 새로운 제도를 적용할 것으로 보고 있다. 즉 개정규정 시행일 이후 대출신청분부터 새 규정이 적용된다. 실제 입주 및 전세대출 실행 시기가 제도 시행 후라도 시행 전에 계약을 체결하고 계약금을 납부했다면 제도 시행 전 규정에 따라 주택보유 수나 소득 요건 제한을 받지 않는다.
▲보유주택 수 산정 방식
전세보증 시 보유주택 산정 방식은 주택담보대출과 다소 차이가 있다. 실수요자를 최대한 배려하자는 취지다. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도 주택은 보유주택으로 보지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 타 지역으로 이주 시 기존 주택이 규제 필요성이 낮으면 역시 보유주택 수에서 뺀다. 해당 사례는 사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택), 85㎡ 이하의 단독주택(소형 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계 존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다. 분양권·조합원 입주권 역시 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택보유 수에 포함하지 않는다. 전세대출 건에 대해선 금융회사가 1년마다 실거주·주택보유 수 변동 여부를 확인해 실거주하지 않으면 전세대출을 회수하고 2주택 이상 보유 시에는 보증 연장을 거부하기로 했다.